Условия выдачи ипотечных кредитов ужесточаются, но не в субсидируемых кредитах  

После повышения ключевой ставки ЦБ госбанки подняли ставки по ипотеке на 50 бп до 14%+. При этом субсидируемые государством ставки пока остаются без изменений. Льготная ставка составляет по-прежнему 8%, а по семейной ипотеке — 6%. Они сохранятся до лета 2024 г. Затем, по планам правительства, они будут скорее всего продлены в какой-то обновленной форме, потому что именно на субсидируемую ипотеку приходится существенная часть сделок в секторе недвижимости, и без нее спрос на недвижимость резко снизится, что будет иметь негативное влияние на экономику. Вместе тем, минимальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20% с 15%.

Спрос на ипотечные кредиты с начала года пока только растет, однако в 4К23 мы ждем начала ослабления спроса. Новости вокруг ужесточения условий ипотеки создают негативный внешний фон для девелоперов, однако пока действует льготная ипотека существенных проблем для них мы не видим. Снижение спроса на ипотеку, может привести к умеренному снижению объемов продаж девелоперов в 2024 г., однако мы не думаем, что это приведет к снижению цен. Единственной растущей компанией среди публичных девелоперов остается «Самолет», который продолжает активно увеличивать объемы продаж.

Атон

Директор департамента финансовой политики Минфина И. Чебесков заявил сегодня, что министерство намерено принять меры, направленные на уменьшение доли льготной ипотеки до 50% от всех ипотечных сделок на первичном рынке. На текущий момент она достигает 80–90% по договорам долевого участия и договорам купли-продажи с застройщиками.

В то же время Минфин подтвердил, что ипотека по льготной программе со ставкой 8% продолжит действовать до июля 2024 г., продление или изменение ставки пока не обсуждаются.

В условиях выросших ставок мы не видим возможностей для сокращения доли льготной ипотеки в общем количестве новых ипотечных кредитов. Правительство уже повысило первоначальный взнос по кредитам с господдержкой с 15% до 20%, что грозит снижением спроса на новостройки примерно на 20%, по нашей оценке.

Полагаем, что меньше всего от ужесточения условий ипотечного кредитования пострадают крупные застройщики, которые имеют возможность ослабить негативное воздействие, на 2–3 п. п. субсидируя рыночные ставки по ипотечным кредитам. Это еще и позволит таким застройщикам, как ПИК СЗ и ГК Самолет, по акциям которых мы сохраняем рейтинг «Покупать», консолидировать рынок.

Фомкина Ирина

( Читать дальше )

Правительство планирует ужесточить условия по льготной ипотеке

Размер первоначального взноса может быть увеличен с 15 до 20%, а предельная величина субсидии кредитным организациям может быть снижена на 0,5 процентного пункта (п.п.). Об этом сообщил Ведомостям знакомый с обсуждением источник.

Ожидаем, что меры по ужесточению могут быть приняты до конца текущего года.

Сейчас средняя ипотечная ставка на первичном рынке недвижимости составляет 6,06%, потенциально она может быть увеличена на 0,5 п.п., до 6,56%. Спрос в ипотечном сегменте на первичном рынке недвижимости, на который в Москве в июле приходилось 58,7%, может сократиться на 3,5% из-за увеличения ипотечного платежа на 4,1%.

Таким образом, озвученные меры окажут умеренно отрицательное влияние на рынок недвижимости. Это позволяет оставить без изменений наш прогноз на 2023 год для первичного рынка недвижимости Москвы: снижение спроса на 1,7% год к году и сохранение средней цены около отметки 268 тыс. руб./кв. м – уровень декабря 2022 года.

( Читать дальше )

Группа Самолет – День инвестора: предварительные результаты за 2022 и прогноз на 2023

В 2022 группа ожидает роста объемов продаж недвижимости до 1.1 млн кв. м против 805 тыс. кв. м в 2021 в результате запуска новых проектов и действия льготной ипотеки. По оценкам менеджмента, выручка группы вырастет в 1.4 раза г/г до 189 млрд руб., а EBITDA удвоится до 48 млрд руб., предполагая рентабельность на уровне 25.4%.

Самолет вышел на второе место среди девелоперов по общему объему текущего строительства (3.5 млн кв. м) с долей рынка 3.0% против 1.5% на конец 2021. В 2023


( Читать дальше )

Самолет подводит итоги. Девелопер Самолет представил предварительные результаты по управленческой отчетности за 2022 год:

— объем продаж первичной недвижимости по итогам года достигнет 1,1 млн кв. м;

— выручка увеличится в 1,4 раза г/г;

— EBITDA вырастет почти в 2 раза г/г.

В 4 кв. ожидаются продажи на уровне 340 тыс. кв. м, что на 13,5% выше, чем за аналогичный период 2021 года.

Акции компании сегодня снижаются сильнее рынка, поскольку темпы прироста продаж заметно снизились (в 3 кв. был рост на 41% г/г), что чувствительно для растущих компаний. При этом в сегменте недвижимости Самолет выглядит лучше рынка, который в октябре упал в 2 раза. Продление госпрограммы льготной ипотеки со ставкой 8% будет помогать восстановлению рынка недвижимости и расширению бизнеса Самолета.

Считаем, что к акциям девелопера можно присмотреться в следующем году по мере восстановления рынка недвижимости.

Финам

Правительство РФ продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024; ставка по ипотеке увеличена с 7% до 8%

На заседании Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам Владимир Путин объявил о ряде изменений в программе льготной ипотеки: 1) программа будет продлена на полтора года, до 1 июля 2024 года; 2) ставка по льготной ипотеке увеличится с 7% до 8%; 3) доступ к семейной ипотеке по ставке 6% будет расширен — его получат семьи, имеющие не менее двух детей в возрасте до 18 лет (ранее льгота действовала только для семей с детьми, родившимися не ранее 2018 года).

ЦБ РФ и Минфин России ранее в этом году объявили об грядущем изменении параметров льготной ипотеки — мы считаем это позитивным фактором для сектора недвижимости, поскольку данная мера должна поддержать спрос, не приводя при этом к росту цен на недвижимость. Кроме того, новые критерии «семейной ипотеки» откроют к ней доступ большему числу потенциальных покупателей. Не ожидая немедленной реакции рынка на данную новость, мы все же считаем ее позитивной для сектора с точки зрения восприятия, поскольку предложенные изменения могут потенциально улучшить результаты застройщиков в 2023 и последующие годы.

Атон

Менеджмент Самолета порекомендовал перенести выплату части дивидендов

Менеджмент девелопера Самолет рекомендует Совету директоров на заседании в декабре перенести выплату еще 5 миллиардов рублей дивидендов на 2023 год в связи с необходимостью сконцентрировать ресурсы на выполнении стратегии развития. Компания в этом году выплатила промежуточные дивиденды за первый квартал и первое полугодие в размере по 2,5 миллиарда рублей или 41 рубль на акцию, по итогам девяти месяцев планировала выплатить в декабре еще 5 миллиардов рублей. Таким образом, всего в 2022 году Самолет должен был выплатить 10 миллиардов рублей дивидендов.

Новость умеренно негативна для акций компании. Ожидаемо, что в условиях снижения спроса на первичном рынке недвижимости девелопер перенес дивиденды. Вместе с тем самолет остается одним из лидеров рынка. В будущем на темпы продаж компании во многом повлияет ситуация на ипотечном рынке, где может быть завершена льготная ипотека под 7%.

Промсвязьбанк

Банк России ограничит льготную ипотеку.

Новость привела к заметной коррекции акций застройщиков. Впрочем, мы не ожидаем, что данный инфоповод будет оказывать долгосрочное влияние. Доля ипотеки с первоначальным взносом менее 10% по договорам ДДУ невелика, фактически такие условия представляют собой маркетинговые акции девелоперов. Рынок ипотеки сейчас двигают преимущественно льготные кредиты. В июле его объем в денежном выражении вернулся на уровень двухлетней давности, однако число договоров в 1,5 раза меньше.

Мы полагаем, что до конца года цены на жилье, а также ипотечные ставки не претерпят заметных изменений, спрос на кредиты останется на текущем уровне. В будущем застройщики будут сокращать предложение жилья, чтобы подстроиться под новый уровень спроса, не меняя цену.

Ващенко Георгий
Freedom Finance Global

Цены на первичном рынке недвижимости умеренно растут в сентябре. Средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах России в сентябре составила 130 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись на 0,6% относительно предыдущего месяца. Такие данные приводит ЦИАН.Аналитика. В Москве, по данным ЦИАН.Аналитики, новостройки сейчас в среднем стоят 324,6 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц это значение выросло на 1,1%, за год. В Санкт-Петербурге рост составил 0,5%, до 166,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Умеренный рост цен отражает улучшение ситуации со спросом на новостройки, чему способствует снижение ставки по льготной ипотеке до 7%. Фактором поддержки является и субсидирование ипотеки девелоперами, за счет чего ипотечные ставки в рамках совместных программ банков и девелоперов существенно снижаются для заемщиков. В июле 2022 года ипотечная ставка по кредитам под залог ДДУ продолжила снижаться и составила 3,73%.

На наш взгляд, цены на первичном рынке недвижимости будут оставаться около достигнутых уровней до конца этого года. Рост цен сдержан уменьшением реальных располагаемых доходов населения (-0,8% г/г во 2 квартале 2022 года), что отрицательно влияет на покупательную способность.

Лящук Владимир
«Промсвязьбанк»

Публичные девелоперы Самолет, ЛСР и Эталон представили операционные результаты по итогам второго квартала и первого полугодия 2022 года.

После роста продаж в первом квартале на фоне ажиотажных покупок недвижимости произошло падение во втором квартале, когда ипотечные ставки выросли вслед за ключевой ставкой, что снизило спрос на недвижимость. Продажи в стоимостном выражении во втором квартале у ЛСР снизились на 57% г/г, у Эталона — на 61% г/г. Исключением стала компания Самолет, которая на падающем рынке смогла продемонстрировать положительную динамику, прирост составил 39% г/г.


( Читать дальше )